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rentabilité LMNP

Comment optimiser mes revenus locatifs avec le statut LMNP ?

Bonjour à tous !

Vous avez décidé de mettre en location meublée votre résidence principale ou secondaire pour générer et optimiser des revenus locatifs ? Excellent choix ! Car il s’agit d’un investissement très avantageux qui vous permet dans 85 % des cas de défiscaliser vos revenus locatifs et de vous constituer un capital.

Dans un précédent article nous vous avons présenté les taxes et l’imposition rattachées à votre activité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Aujourd’hui vous allez voir que malgré ces sorties d’argent, investir en LMNP reste un choix gagnant !

Regardons ensemble les 3 principaux avantages que vous offre ce statut LMNP et comment il vous permet d’optimiser vos revenus locatifs .

Premier avantage : un rendement supérieur à la location nue

Un même bien immobilier vous rapportera 15 à 25 % supplémentaire de revenus en location meublée par rapport à une location nue.

La raison ? Les loyers pratiqués en location meublée et notamment en location saisonnière sont plus élevés que pour la location nue.

La rentabilité en location meublée est donc supérieure pour une période de location équivalente. Et même si vous ne louez pas votre bien toute l’année, vous arrivez souvent au même rendement qu’une location longue durée.

De plus, vous avez la possibilité de profiter de votre bien pour des vacances entre deux locations, ce qui vous permettra de moins dépenser et de rentabiliser votre bien au maximum !

Enfin, si vous avez opté pour le régime d’imposition au réel, tous les coûts d’entretien et de services liés à la location meublée seront déductibles du bénéfice imposable, vous pouvez donc défiscaliser vos revenus locatifs.

Conclusion : votre location meublée peut s’avérer très rentable !

Deuxième avantage : les baux de location meublée sont très souples  

Il existe différentes sortes de baux concernant les locations meublées (bail mobilité, bail d’habitation, bail étudiants…), nous les détaillerons dans un prochain article. Sachez d’ores et déjà que quel que soit le bail conclu, il sera toujours plus flexible qu’en location nue !

En effet, pour les contrats de location nue la durée minimale est de 3 ans. De plus le propriétaire ne peut résilier le bail que dans certains cas prévus par la loi ce qui est très contraignant et parfois même risqué. Le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis de 3 mois (réduit à un mois dans certains cas). Enfin, ce bail contient des règles importantes avec davantage d’obligations que de droits pour le propriétaire.
Vous l’aurez compris, dans la location nue le locataire est roi…

A contrario, le bail à usage d’habitation en location meublée est conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction et résiliable à tout moment par le locataire sous respect d’un préavis d’un mois. Les baux étudiants sont de durée encore plus courte (9 mois) ainsi que le bail mobilité (de 1 à 10 mois).

Quant au bail de location saisonnière, il n’a pas de durée minimum ! Le propriétaire est totalement libre de fixer sa durée (à partir d’un jour à plusieurs mois) ainsi que ses conditions de location. Et grâce à l’application GererMesLocs, gérer vos contrats saisonniers n’a jamais été aussi facile ! Ils sont générés automatiquement, 100 % personnalisables et entièrement dématérialisés avec la signature électronique pour encore plus de simplicité. Et c’est totalement gratuit pour les propriétaires !

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Troisième avantage : la possibilité de défiscaliser les revenus locatifs

Les statuts LMNP et LMP présentent des avantages fiscaux indéniables. Pour connaître la différence entre ces deux statuts, vous pouvez consulter notre article « tout savoir sur le statut LMNP et LMP en 5 minutes ! ».

Dans les deux cas, les loyers perçus seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers comme pour les locations nues.

Si bien choisir votre type de bien et son emplacement est essentiel pour réussir votre investissement immobilier et optimiser vos revenus locatifs, le choix d’une fiscalité adaptée à votre situation l’est tout autant !

Il existe plusieurs fiscalités pour un investissement en LMNP et il est primordial d’en comprendre les spécificités pour faire le bon choix.
Selon votre situation personnelle vous pourrez opter pour :
le régime des Micro-BIC (ou forfaitaire) ;
le régime Réel (ou classique, ou d’amortissement) ;
– le dispositif Censi-Bouvard.

L’imposition des bénéfices avec le régime réel

Selon vos revenus vous pourrez choisir, soit le régime micro-BIC, soit le régime réel (voir notre article pour plus de détails). Dans cet article nous allons nous intéresser au régime réel car c’est le plus intéressant fiscalement dans 85 % des cas et quel que soit le montant de vos revenus vous pouvez toujours opter pour ce régime (réel simplifié ou normal).

Cette classification en BIC est un avantage car elle vous permet de déduire nettement plus de charges qu’en revenus fonciers. En effet sont déductibles de vos revenus locatifs :
les charges diverses (de propriété ou copropriété, d’assurances, de frais de comptabilité…), les dépenses d’entretien et de travaux … ;
les intérêts d’emprunt ;
✔ Et surtout les amortissements (vous pouvez déduire une partie de la valeur de votre logement comme de réelles charges !). Vous pouvez amortir le bien hors terrain jusqu’à 85 % de la valeur d’achat ainsi que votre mobilier.

L’amortissement du bien s’étalant sur 20 à 30 ans, cela vous assure une défiscalisation quasi totale de vos loyers durant les 15 premières années minimum ! En effet, la somme de toutes ces charges déductibles est souvent supérieure à la somme des loyers perçus (du fait des amortissements qui viennent gonfler les charges) et donc votre résultat imposable est souvent négatif (déficitaire), donc non imposable !

Vous l’aurez compris, vous pouvez vous constituer un patrimoine quasiment en franchise d’impôt puisque l’amortissement comptable de votre bien absorbe les revenus issus de sa location !

Synthèse du statut LMNP sous le régime Réel

L’imputation des déficits

Autre bonne nouvelle, ce déficit fiscal créé grâce aux amortissements notamment, pourra être imputé sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes.

Ce déficit ne pourra donc pas être imputé :
– sur le revenu global du foyer fiscal ;
– ni sur les bénéfices d’autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre professionnel ou non professionnel.

Le dispositif Censi-Bouvard

Si vous investissez dans des résidences de services pour optimiser vos revenus locatifs, il est possible d’opter pour le dispositif Censi-Bouvard dans le cadre du régime réel d’imposition

Il s’applique aux personnes physiques non professionnelles qui souhaitent faire de l’investissement locatif au sein de résidences de services. Le propriétaire doit souscrire un engagement de location de 9 ans.

Cet avantage fiscal en faveur des LMNP permet une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition HT (plafonné à 300 000 €), répartie sur 9 ans. Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt de l’année, vous pouvez reporter le solde pendant les six années suivantes.

­Si vous vous engagez à conserver votre bien pour une durée de 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA (jusqu’à 20%) sur le montant de l’acquisition.

Ce dispositif est cumulable avec le statut LMNP, cependant :
– il n’est pas possible d’amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard ;
– le mobilier s’amortit et ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Il est donc important de calculer au préalable si le dispositif Censi-Bouvard ou si le système d’amortissement sera le plus intéressant ! Dans la majorité des cas, il est plus intéressant d’amortir son bien.

Vous l’aurez compris, il est vraiment important de prendre le temps d’effectuer une étude personnalisée détaillée pour choisir la fiscalité la plus favorable à votre situation afin de vous assurer la meilleure rentabilité locative possible pour votre investissement. Votre choix peut faire toute la différence !

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A très vite pour la suite de l’aventure !

Claire

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