Bonjour à tous !

Pour ceux qui débutent dans la location saisonnière, vous êtes nombreux à nous demander si vous avez l’obligation d’avoir le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) alors que vous louez seulement quelques semaines dans l’année ? La réponse est oui !

Dans cet article nous allons vous expliquer l’essentiel à retenir sur ce statut. Et pour les expérimentés, nous allons vous informer des nouveautés 2021 sur le statut LMNP et LMP

Dans les prochains articles nous évoquerons les déclarations fiscales avec le choix du régime d’imposition ainsi que les différents impôts et taxes qui découlent de votre activité LMNP et LMP.

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Le statut LMNP

Il s’agit du statut fiscal par défaut dont disposent les propriétaires bailleurs qui louent en meublé un logement ou une partie de ce logement, et dont les revenus issus de cette location ne dépassent pas certains seuils.

Que vous louiez un peu, beaucoup , passionnément ou presque pas du tout votre meublé, le statut LMNP s’applique obligatoirement. Ce statut permet aux propriétaires de louer leur bien immobilier (maison, appartement, gîte, chambre…) en location meublée, en dehors de leur activité professionnelle principale.

Obtention du statut LMNP

Le statut LMNP est un statut fiscal (et non un régime fiscal) dont les règles sont édictées par la loi de finances et le Code général des impôts.

Ce statut s’obtient automatiquement au moment de l’enregistrement de votre activité de location aux impôts.

Conditions du statut LMNP

Vous devez donc vous assurer que votre bien remplit les deux conditions suivantes :
1/ il répond à la définition de la location meublée ;
2/ sa surface fait plus de 9 m2.

Les biens immobiliers concernés sont :
✔ les maisons et appartements meublés ;
✔ les résidences hôtelières, de tourisme ;
✔ les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ;
✔ les mobil-homes ;
✔ les maisons de retraite ;
✔ les résidences de services (étudiants, seniors, tourisme, voyageurs d’affaires).

Attention : L’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison,…) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie et non de celui de la location meublée.

Avantages du statut LMNP

Bon à savoir : si vous investissez en résidence de services sous le statut LMNP, vous pouvez récupérer la TVA ! Le statut LMNP est également cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard

En effet, le propriétaire qui investit dans une résidence neuve avec services peut opter pour le statut LMNP classique et le dispositif Censi-Bouvard, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du logement. Cet avantage fiscal est calculé dans la limite de 300 000 € d’investissement. Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA payée au moment de l’acquisition mais en contrepartie il faut conserver son bien pendant au moins 20 ans.

Le statut LMNP s’applique aussi bien aux logements neufs qu’à « l’ancien ». On parle de « LMNP ancien » (ou LMNP occasion) pour les biens immobiliers construits depuis 15 ans ou plus.

Le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants (défiscalisation des revenus, imputation des déficits sur les bénéfices BIC à venir,…). Ce sujet sera détaillé prochainement.

Le statut LMP

L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

1/ Les recettes annuelles de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €.
2/ Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur a le statut de loueur non professionnel.

La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.

Dans la pratique ce statut concerne les propriétaires qui louent généralement plusieurs biens immobiliers.

Avantages du statut LMP

✔ vous pouvez imputer vos déficits sur le revenu global du foyer (en LMNP c’est uniquement sur vos revenus BIC) ;
✔ vous pouvez récupérer la TVA et déduire vos charges ;
✔ vous pouvez bénéficier d’une exonération totale des plus-values immobilières sous certaines conditions (l’activité doit être exercée depuis au moins cinq ans et vos recettes locatives doivent être inférieures à 90.000 € par an. Ensuite l’exonération est partielle de 90.000 à 126.000 €) ;
✔ vous n’êtes pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (l’IFI) si vos recettes dépassent 23.000 € par an ET si elles représentent plus de la moitié de vos revenus.
✔ vous transmettez votre patrimoine dans des conditions avantageuses grâce à un régime fiscal de faveur sur les droits de succession.

Inconvénients du statut LMP

Le taux des cotisations sociales !
C’est la mauvaise nouvelle du début d’année 2021. Le statut LMP est désormais soumis aux cotisations sociales des indépendants (entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés alors que dans le régime précédent les bailleurs en LMP relevaient uniquement des prélèvements sociaux de 17,2% sur leurs bénéfices.).

Et en cas d’activité déficitaire (lorsque les charges locatives annuelles déductibles dépassent les bénéfices), un forfait minimum de cotisations sociales de 1 145 € est prélevé par la Sécurité Sociale des Indépendants !

Enfin, les plus-values à court terme des ventes seraient elles aussi soumises aux cotisations sociales…

Le législateur semble réfléchir à des règles différentes pour les LMP exerçant en société. A suivre …

Obtention du statut LMP

Les mêmes démarches que le statut LMNP sont à réaliser (voir notre article sur la synthèse des démarches et obligations pour lancer son activité de location saisonnière).

La loi de finances 2020 a supprimé la condition d’inscription au registre du commerce (RCS) du loueur en meublé professionnel.

Ainsi le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au RCS. Cela a un impact important pour les loueurs en meublé non professionnels dont une partie a alors basculé dans le statut LMP sans le vouloir et surtout, souvent, sans même le savoir !… En effet, par le passé c’était l’inscription au RCS qui déclenchait l’assujettissement aux charges sociales avec le statut social TNS (travailleurs non salariés).

Les nouveautés 2021

A compter du 1er janvier 2021, sont donc soumis aux cotisations sociales (en lieu et place des prélèvements sociaux) :

✔ tous les loueurs en meublé professionnels (LMP)

✔ les loueurs en meublé non professionnels retirant plus de 23.000 € de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée (sauf à se prévaloir de la réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018 qui prévoit que l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».)

Cependant, la question reste en suspens pour les français expatriés en Europe. En effet cette loi n’est pas compatible avec le droit européen qui prévoit que chaque contribuable est soumis aux cotisations d’un seul régime de sécurité sociale. En général, c’est celui de son pays de résidence et de son activité principale.

A SUIVRE …

Voilà pour l’essentiel du statut LMNP et LMP !

Dans les prochains articles nous verrons les obligations et impositions du statut LMNP et LMP. N’oubliez pas de vous inscrire à notre Newsletter pour rester informé !

A bientôt !

Claire