Bonjour à tous !

Je suis ravie de vous retrouver pour ce dernier article qui va clôturer notre saga sur les démarches à réaliser pour vous lancer dans la location saisonnière ! Il sera suivi d’un article récapitulatif de toutes les démarches pour encore plus de simplicité. En attendant regardons ensemble les dernières obligations que vous devez connaitre.

Je suis sûre que vous allez être surpris par certaines obligations que vous ignoriez…

et à l’inverse, peut-être pensez-vous que certaines démarches étaient obligatoires alors qu’elles ne le sont pas !

Tout d’abord reprenons dans l’ordre

Avez-vous :

✅ demandé l’autorisation à votre copropriété et vérifié dans son règlement qu’aucune clause n’interdit ou limite cette activité de location saisonnière ?
✅ demandé l’accord de votre propriétaire en cas de « sous-location » de votre résidence principale ?
✅ déclaré votre meublé de tourisme à votre mairie ?
✅ contacté un organisme agréé pour faire classer votre bien ? (si tel est votre désir ! Ce n’est pas obligatoire.)
✅ créé votre compte auprès de votre collectivité pour le reversement de la taxe de séjour ?
✅ immatriculé votre activité auprès du greffe du tribunal de commerce ?
✅ envoyé le questionnaire 751-SD sur les caractéristiques de votre logement et le formulaire 1447-C-K de déclaration initiale de CFE à votre SIE (Service des Impôts de Entreprises) ?

Et bien bravo ! Vous êtes à jour de toutes vos obligations administratives et vous avez fait le plus compliqué (et le plus casse-tête !). Mais avant de pouvoir louer en toute légalité et sérénité, il reste quelques dernières règles à connaitre. Découvrez-les ci-dessous !

1 – L’état de votre logement

Cela peut sembler être une évidence mais certains propriétaires oublient que leur location doit respecter les normes minimales fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ce n’est pas parce que vous louez en tant que particulier que vous pouvez proposer n’importe quel hébergement (et dans n’importe quel état !). Votre bien doit être sain, décent, mis aux normes de sécurité et dans un bon état d’usage. Il doit bien sûr être meublé et équipé conformément à la définition des « meublés de tourisme » .

Depuis le 8 mars 2015, tout lieu d’habitation et d’hébergement doit être équipé au minimum d’un détecteur de fumée normalisé.

Vous avez l’obligation :

• D’afficher dans votre location les tarifs de la taxe de séjour.
• D’assurer une jouissance paisible de votre hébergement sans vices cachés.
• De louer vos locaux en parfait état d’entretien et dans les conditions conformes au descriptif remis lors de la réservation.
• Si votre location offre l’accès à une piscine privée, celle-ci devra être dotée d’un dispositif de sécurité conforme aux nouvelles normes.

2 – Les assurances

Contrairement à ce que beaucoup de propriétaires pensent, l’assurance n’est pas obligatoire ! C’est recommandé mais pas imposé. Sachez qu’aucune assurance n’est obligatoire pour pouvoir louer votre résidence secondaire.
Si vous dépendez d’un syndicat de copropriété on vous a certainement demandé de souscrire à une assurance multirisque habitation lors de l’achat de votre bien, mais cela est indépendant de votre activité LMNP.

« L’assurance d’un meublé de tourisme destiné à la location saisonnière n’est pas obligatoire, tant pour le locataire que pour le propriétaire » – (Service-public.fr MAJ mars 2020).

Cependant, nous vous recommandons vivement la souscription à une assurance multirisque habitation pour votre bien ! Car avec des locataires en plus de vos séjours personnels, mieux vaut protéger son logement. Vous n’êtes pas à l’abri de dégâts des eaux, d’incendie ou autre.

Et si vous pensez que vous avez moins de risque pour votre hébergement qui est peu occupé, c’est à la fois vrai et faux.

Certes, votre logement sera moins exposé aux accidents domestiques. Mais sachez que le fait d’occuper moins fréquemment un bien immobilier l’expose davantage aux vols, cambriolages et vandalismes. Surtout si votre bien se trouve dans une zone isolée (il suffit de voir les scandales sur les squatteurs…).

Concernant l’assurance multirisque habitation de votre bien saisonnier, vous avez 2 options :

1/ étendre votre contrat d’habitation classique de votre résidence principale à votre résidence secondaire (vous aurez alors une « surprime ») ;
2/ souscrire un 2ème contrat d’assurance habitation spécifique à votre bien secondaire et recevoir une prime d’assurance distincte. Cette option est un peu plus chère mais plus adaptée.

Dans les 2 cas, sachez que l’assurance habitation d’une maison secondaire coûte généralement plus cher que celle de la résidence principale ! (pour une surface équivalente).

➡ 5 garanties pour votre contrat d’assurance habitation de votre meublé de tourisme sont recommandées :
– une garantie « Responsabilité Civile » : inutile de la souscrire si vous l’avez déjà sur votre résidence principale, cela fera doublon ;
– une garantie « villégiature » : elle est généralement incluse dans votre assurance habitation. C’est une responsabilité civile qui couvre les dommages que vous pouvez causer à des tiers sur votre lieu de vacances ;
– une garantie « vol / vandalisme / cambriolage » :  plus fréquent sur un bien non occupé à l’année ! ;
– une garantie « dommages aux biens » : pour indemniser les dégâts en cas de sinistres ;
– une garantie « recours des voisins et tiers » : en cas de dommages causés par votre bien aux voisins de la résidence ou à une tierce personne.

Même si la loi n’impose pas d’assurance pour le propriétaire et le locataire, vous êtes libre d’exiger que votre locataire soit assuré (au minimum à une garantie responsabilité civile et à une garantie villégiature par exemple.) Vous devez bien l’indiquer dans le contrat de location.

Le contrat de location du meublé peut imposer au locataire de disposer d’une assurance personnelle pour la durée de son séjour (Service-public.fr MAJ mars 2020).

3 – L’annonce de location

Vous êtes libre de promouvoir la location de vos hébergements de vacances dans le cadre de votre activité LMNP. Que ce soit sur des sites d’annonces, des plateformes ou votre propre site web de location saisonnière avec GererMesLocs, vous pouvez faire toute la publicité que vous souhaitez, sur tous les supports disponibles à condition de respecter certaines règles.

Depuis le 1er janvier 2019, si votre commune applique un numéro d’enregistrement, vous devez obligatoirement afficher votre numéro (composé de 13 caractères) sur toutes vos annonces et vos publicités concernant votre location saisonnière (voir notre article sur la déclaration en mairie).

Si vous publiez vos annonces sur des plateformes de réservation en ligne, ces sites ont l’obligation de déconnecter toutes les annonces qui ne contiennent pas ce numéro d’enregistrement.

Nous sommes d’accord, la réalité semble être bien différente ! Mais il s’agit d’une obligation légale et nous pensons que cela devrait se mettre en place rapidement… En effet ce numéro d’enregistrement devrait se généraliser dans les communes puisqu’il permet aux administrations de contrôler les annonces publiées pour s’assurer notamment que les propriétaires règlent bien les taxes de séjour.

Qu’en est-il de votre annonce sur HolidayLoc ?

Notre futur site « HolidayLoc » de mise en relation entre locataires et loueurs de locations saisonnières, sera concerné par cette obligation. Cependant notre site d’annonces dédiées aux locations saisonnières en ligne ne sera pas une plateforme d’intermédiation de location touristique et ne sera donc pas soumis aux autres obligations prévues par l’article L. 324-2-1 du code du tourisme.

Notre outil de gestion gratuit GererMesLocs a intégré cette information pour la création de vos annonces sur votre page internet personnelle afin que vous soyez toujours serein. Vous serez invité à renseigner votre numéro d’enregistrement pour chaque publication d’annonce (si votre commune l’a rendu obligatoire). Avec GererMesLocs vous êtes accompagné et sécurisé, nous faisons toute cette veille juridique pour vous !

👉 Rendez-vous sur notre site GererMesLocs pour en savoir plus !

4 – La durée des locations

Comme nous l’avons vu dans un précédent article, vous ne pouvez pas louer votre hébergement saisonnier sans limitation de durée.

• En tant que loueur d’un meublé de tourisme vous pouvez louer à la journée, à la semaine ou au mois tant que la période n’excède pas 12 semaines consécutives (ou 90 jours) pour un même locataire. Pour toute durée supérieure, vous serez obligé de faire un bail de location classique.

• En ce qui concerne la location saisonnière de votre résidence principale, la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 relative à l’évolution du logement et du numérique (ELAN) introduit une interdiction aux propriétaires de louer plus de 120 jours par an.

Les plateformes ont l’obligation de déconnecter les annonces qui dépassent le seuil des 120 jours de location annuelle dans les cas d’une résidence principale dans les communes ayant mis en place le numéro d’enregistrement. Les communes peuvent également demander aux plateformes le décompte du nombre de jours de location d’un meublé par leur intermédiaire (article L. 324-2-1 du code du tourisme / source entreprises.gouv.fr).

Pensez donc à bien respecter les durées de vos locations !

5 – Le contrat de location

Là encore, ne vous fiez pas à la réalité qui est souvent bien éloignée de la législation en vigueur !

Nombreux sont les bailleurs qui ne font pas de contrat de location pour leur location de vacances.
La faute notamment à la multiplication des grandes plateformes de réservation en ligne qui gèrent vos paiements et qui vous donnent l’illusion que toute votre activité de location est cadrée et dans les règles. Et bien ce sentiment d’assurance et de tranquillité juridique que vous pouvez avoir en utilisant ces plateformes n’est qu’un leurre (et si vous avez déjà eu des problèmes avec vos locations ou locataires via leur utilisation vous avez pu vous en rendre compte à vos dépens !) Une fois de plus elles ne respectent pas la loi ! Elles dispensent à tort de l’usage de contrat de location entre les loueurs et les locataires, si bien que beaucoup d’entre vous pensent que le contrat de location n’est pas une obligation

Pourtant la loi est très claire à ce sujet :

L’article L. 324-2 du Code du tourisme impose l’établissement d’un contrat écrit : « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ».

Un contrat est obligatoire en location saisonnière de même que la fourniture d’un état descriptif des lieux.

Bien que les dispositions qu’il contient ne soient pas soumises à la même réglementation dense et contraignante des locations classiques, il doit obéir à quelques règles (que cela soit entre particuliers ou entre particuliers et professionnels).

Le contrat doit être écrit et signé en 2 exemplaires. Un exemplaire doit être conservé par le loueur et un autre par le locataire.
Le contrat, sans pour autant être aussi détaillé que le descriptif, doit contenir les informations suivantes :

✔ Le nom et adresse du loueur et du locataire, l’adresse du bien loué et sa nature ;
✔ La durée de location ;
✔ Les dates et heures de départ et d’arrivée des locataires ainsi que les modalités ;
✔ Le prix et les charges HT et TTC et les modalités de paiement, dont les acomptes ou les arrhes ;
✔ Les conditions d’annulation ;
✔ Le montant du dépôt de garantie éventuel ;
✔ Le montant prévisionnel de la taxe de séjour avec le nombre d’occupants ;
✔ Si le contrat est conclu avec l’intermédiaire d’un professionnel de la location immobilière, il doit mentionner les modalités de sa rémunération.

Concernant le descriptif du logement à l’attention des locataires, les éléments à mentionner sont les suivants :

✔ L’adresse, la situation et la nature du meublé ;
✔ La catégorie de classement éventuelle ;
✔ La consistance des lieux et le confort ;
✔ La superficie habitable, le nombre de pièce, l’agencement intérieur et l’équipement mobilier ;
✔ Les modalités et tarifs de location.

Cela vous paraît contraignant et difficile à mettre en pratique ?

Vous avez raison, ce formalisme est très fastidieux et n’est plus adapté à l’évolution de l’activité de la location saisonnière. L’essor des réservations en ligne et la souplesse du saisonnier entre particuliers, et ce même pour une seule nuit, dénotent avec les contraintes juridiques. Bref, une obligation bien compliquée à respecter parfois.
Mais cela serait vraiment dommage de se priver de tout le potentiel qu’offre la location de courte durée ou de prendre des risques pour ces documents à rédiger ! Car nous avons une bonne nouvelle, nous avons une solution pour pallier tout ça : la digitalisation !

L’Application gratuite GererMesLocs le fait pour vous !

Avec notre outil gratuit pour gérer en direct vos locations de courte durée,
vous bénéficiez d’une solution juridique, pratique et écologique !

Avec GererMesLocs vos contrats de location sont dématérialisés, nominatifs et préremplis. Ils se génèrent automatiquement en quelques clics ! Votre contrat est accompagné de votre descriptif complet avec vos conditions de location. Vos documents sont à la fois automatisés et personnalisés pour un gain de temps et une fiabilité optimale. Plus besoin de se renvoyer des courriers avec les impacts négatifs sur les délais, les frais et l’écologie. Tout est dématérialisé pour se faire directement en ligne, à distance et instantanément. Votre locataire reçoit par messagerie le contrat dématérialisé et le signe en cochant une simple case qui a la valeur de signature électronique. En plus tous vos documents sont archivés et stockés sur un espace sécurisé.

Remplir vos obligations juridiques n’a jamais été aussi simple et rapide !

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6 – La fiche de police

Vous ne le savez pas toujours mais si vous louez votre bien saisonnier à un étranger, c’est à dire à une personne n’ayant pas la nationalité française, vous avez l’obligation de lui faire remplir « une fiche de police » dès son arrivée, en prévention de troubles à l’ordre public.

En application du décret n°2015-1002 du 18 août 2015, tout prestataire assurant l’hébergement touristique est tenu de faire remplir et signer par l’étranger, dès son arrivée, une fiche individuelle de police (source : entreprises.gouv.fr).

Cette fiche est à remplir par tous les occupants et pas seulement les locataires du meublé de tourisme. Les enfants âgés de moins de 15 ans peuvent cependant figurer sur la fiche d’un adulte qui les accompagne. Cette fiche doit indiquer :

1- Le nom et les prénoms ;
2- La date et le lieu de naissance ;
3- La nationalité ;
4- Le domicile habituel de l’étranger ;
5- Le numéro de téléphone mobile et l’adresse électronique de l’étranger ;
6- La date d’arrivée au sein de l’établissement et la date de départ prévue.

Vous devez conserver vos fiches de police pendant une durée de six mois et les remettre, sur leur demande, aux services de police et unités de gendarmerie.

En pratique, les propriétaires peuvent avoir des difficultés à faire remplir cette fiche à tous les occupants et cette obligation n’est assortie d’aucune sanction. Elle est donc peu remplie par les loueurs…

7 – L’état des lieux

En cas de location saisonnière l’état des lieux n’est pas obligatoire !

À l’inverse d’une location classique, vous n’avez pas d’état des lieux d’entrée ou de sortie à réaliser si votre location est saisonnière. Mais attention ! Sachez que si aucun état des lieux n’est dressé, la présomption de bon état (article 1731 du Code civil) s’appliquera (c’est-à-dire que le locataire saisonnier est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre dans le même état à sa sortie.)

Cette présomption peut être préjudiciable pour vous. Mais il est vrai que dans la pratique, le turn-over des locataires saisonniers rend très difficile la mise en place d’un état des lieux contradictoire ! Vous pouvez sous-traiter ce contrôle à une agence ou une conciergerie mais là aussi, attention aux mauvaises surprises en haute saison notamment ! Très peu de ces prestataires réalisent un véritable état des lieux dans le cadre du saisonnier (nous en avons eu l’expérience !), beaucoup n’ont même pas le temps de se déplacer et faire cet état des lieux alors que cette prestation est bien comprise et facturée !

Si votre location saisonnière est meublée, nous vous recommandons vivement de dresser un inventaire des meubles et des objets présents dans le logement. Il suffit de lister dans un tableau les différents équipements et fournitures de chaque pièce en précisant toujours leur état et leur nombre.

Alors comment faire pour contrôler et protéger l’état de son hébergement à distance ?

L’équipe de GererMesLocs vous a trouvé une solution !

Notre inventaire dématérialisé vous permet de réaliser vos check-in / check-out sans vous déplacer ! Tout se fait en quelques clics et à distance pour un maximum de simplicité.

Un formulaire d’inventaire sur-mesure et dématérialisé

Générez en quelques secondes votre inventaire avec le degré de détail que vous souhaitez. A son arrivée votre locataire recevra automatiquement par sms ou mail le lien pour valider l’inventaire. Il lui suffira de cocher une case en face de chaque élément si tout correspond ou de vous signaler par un commentaire toute anomalie. Vous recevez ensuite un compte rendu de l’inventaire qui s’archive automatiquement dans votre espace loueur de GererMesLocs.

L’inventaire de GererMesLocs est une solution gratuite et pratique pour contrôler vos biens saisonniers. Car qui de mieux que vos locataires pour vous rendre compte de l’état de votre logement ! Le locataire entrant le fait pour vous, directement sur son téléphone. Cela est donc beaucoup moins fastidieux pour lui également et amène une plus-value et un service professionnel à votre prestation de location. En faisant le tour complet de votre bien pour le découvrir, votre locataire valide l’inventaire (le check-in) et réalise sans le savoir le check-out du précédent locataire. Vous faites d’une pierre deux coups !

Bien sûr l’inventaire n’apporte pas la même protection juridique que l’état des lieux. Mais il apporte une bonne alternative et un rôle dissuasif avec les dépôts de garantie (ou « cautions ») qui lui sont liés. Cela limite les risques de dégradation, de vol ou de ménage non fait !

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8 – La restitution du dépôt de garantie (ou « cautions »)

Tout d’abord, mettons-nous d’accord sur la terminologie ! Un dépôt de garantie et une caution n’ont pas le mêmes sens. Or le mot « caution » est communément employé pour qualifier en fait le « dépôt de garantie ».

La caution n’est pas une somme d’argent que verse le locataire mais désigne une tierce personne qui se porte garante du paiement du loyer en cas d’incidents de paiement. Elle sert à se garantir contre l’insolvabilité éventuelle du locataire.

Le dépôt de garantie est la somme d’argent que le bailleur peut demander au locataire pour garantir les dégâts qu’il pourrait causer pendant la location. Il est restitué au locataire en fin de location si aucun dégât n’est constaté.

Dans le cadre d’une location saisonnière il n’y a donc pas lieu de mettre en place une caution puisque le loyer est payé soit d’avance, soit le jour de l’arrivée. 

Enfin il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec les arrhes et les acomptes, qui représentent une avance sur le montant de la location de vacances.

Cette mise au point étant faite, le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Aucune réglementation n’impose de demander un dépôt de garantie pour une location saisonnière. Mais nous vous le recommandons fortement afin de vous protéger contre les risques de dégradation des équipements et du mobilier de votre location meublée saisonnière.

Si le propriétaire souhaite demander le dépôt de garantie, il doit l’indiquer dans le contrat de location (soit un montant précis, soit un pourcentage du loyer). Le locataire doit normalement vous verser le dépôt de garantie avant son entrée dans les lieux.

De même, aucun texte ne détermine le montant d’un dépôt de garantie versé dans le cadre d’une location de vacances.

Le montant du dépôt de garantie doit être dissuasif pour que le locataire respecte les lieux et suffisamment important pour couvrir les frais des éventuelles réparations.

➡ Un point que de nombreux propriétaires ignorent : vous avez le droit d’encaisser immédiatement le chèque de dépôt de garantie de votre location saisonnière ! Il faudra avertir le locataire au préalable (sinon il risque de paniquer !) et lui reverser le montant du dépôt de garantie à la fin du séjour.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est contractuel et fixé librement (contrairement aux baux d’habitation classiques). Il doit donc être prévu par écrit dans le contrat de location. Le délai de restitution doit cependant être « raisonnable » (dans le mois de la sortie par exemple).

Le bailleur peut faire une retenue partielle ou totale du dépôt de garantie si la situation le nécessite, mais il devra justifier au locataire du montant retenu par le biais de factures. Si le montant n’est pas suffisant pour couvrir les réparations, il peut demander un surplus au locataire.

ATTENTION :
Le dépôt de garantie sert à indemniser les dégâts qui pourraient être causés aux éléments d’équipements (mobilier, électroménager, HIFI, linge de maison, vaisselle…). Il ne sert pas à indemniser les sinistres que le locataire peut causer (dégât des eaux, vitre cassée…) qui eux relèvent de l’assurance multirisque habitation (avec l’assurance « villégiature »).

Le traitement des dépôts de garantie dans votre application GererMesLocs

Vous le savez, avec notre outil vous gérez gratuitement et en toute liberté vos locations saisonnières en direct. Nous ne sommes pas une plateforme tiers de confiance, aucun règlement ne transite par nous. Ainsi vous recevez directement les dépôts de garantie de vos locataires et vous êtes totalement libre de les restituer ou pas suivant la situation.

Contrairement aux grandes plateformes de location qui ne réagissent pas en cas de dégâts ou de litiges et où récupérer sa « caution » relève du parcours du combattant (car vous n’êtes pas libre de la gérer comme bon vous semble !), avec GererMesLocs vous avez la main et c’est VOUS qui décidez. En cas de litiges vous êtes beaucoup plus protégé car vous pouvez agir, et ça change tout !

Voilà, la revue de vos obligations est enfin terminée ! C’est déjà pas mal, hein !

Je vous sens un peu dépité, non ? On ne va pas se mentir, le secteur de la location immobilière, même saisonnière , est très réglementé. Cela peut effrayer au départ et pourtant il serait vraiment dommage de se priver de tout le potentiel qu’offre l’activité de location saisonnière. Surtout qu’avec GererMesLocs nous répondons à un grand nombre de vos problématiques ou frustrations et vous allez pouvoir gérer vos locations en toute simplicité et sécurité.

Dans les prochains articles on abordera enfin vos droits et surtout comment tirer profit au maximum de votre activité ! Vous allez voir que le statut LMNP offre de nombreux avantages pour défiscaliser vos revenus locatifs et cela vous redonnera le sourire et l’envie de continuer l’aventure

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